La copropriété est un mode d’organisation et de gestion des immeubles qui soulève de nombreuses questions juridiques. En tant qu’avocat spécialisé dans le droit immobilier, nous vous offrons un guide complet sur les aspects légaux de la copropriété, afin de vous aider à mieux comprendre vos droits et obligations en la matière.

1. Définition et création de la copropriété

La copropriété est définie par l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 comme l’ensemble des droits de propriété répartis entre plusieurs personnes sur un même immeuble ou groupe d’immeubles bâtis. Elle peut être constituée dès l’origine, lorsqu’un promoteur vend les lots d’un immeuble neuf, ou par la suite, lorsqu’un propriétaire divise son bien en plusieurs lots pour les vendre séparément.

2. Les règles applicables aux copropriétés

Les copropriétés sont soumises à un cadre juridique strict, dont les principales dispositions se trouvent dans la loi du 10 juillet 1965, son décret d’application du 17 mars 1967 et le Code civil. Ces textes prévoient notamment des règles relatives à l’administration des parties communes, au fonctionnement de l’assemblée générale des copropriétaires et au syndicat des copropriétaires.

3. Les parties communes et les parties privatives

Les parties communes sont celles dont la jouissance est partagée entre tous les copropriétaires, comme les escaliers, les couloirs ou les jardins. Les parties privatives, quant à elles, sont détenues individuellement par chaque copropriétaire (appartements, caves, garages…). Les charges de copropriété doivent être réparties entre les copropriétaires proportionnellement à leur quote-part dans les parties communes, exprimée en tantièmes ou millièmes.

4. Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document contractuel qui fixe les règles de fonctionnement de la copropriété et détermine la destination des parties communes et des parties privatives. Il doit être signé par tous les copropriétaires et peut être modifié par une décision de l’assemblée générale prise à la majorité qualifiée.

5. L’assemblée générale des copropriétaires

L’assemblée générale est l’organe décisionnel de la copropriété. Elle se réunit au moins une fois par an pour approuver les comptes, voter le budget prévisionnel et prendre des décisions concernant l’entretien ou la gestion des parties communes. Les décisions sont prises à différentes majorités selon l’importance des sujets : majorité simple (article 24), double majorité (article 25) ou unanimité (article 26).

6. Le syndicat des copropriétaires et le syndic

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale chargée de veiller à la conservation de l’immeuble et à l’administration des parties communes. Il est représenté par un syndic, qui peut être un professionnel ou un copropriétaire bénévole. Le syndic est élu par l’assemblée générale pour une durée maximale de trois ans et est soumis à des obligations strictes en matière de gestion et de transparence.

7. Les travaux en copropriété

Les travaux réalisés dans les parties communes doivent être approuvés par l’assemblée générale, à la majorité simple pour les travaux d’entretien courant et à la double majorité pour les travaux d’amélioration ou de mise en conformité. Les copropriétaires ont également des obligations en matière de travaux dans leurs parties privatives, notamment en cas de nuisances ou de non-respect du règlement de copropriété.

8. Les charges de copropriété

Les charges de copropriété comprennent les dépenses relatives à l’entretien, la gestion et l’amélioration des parties communes. Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part dans les parties communes, sauf disposition contraire du règlement de copropriété. Les charges peuvent être récupérables auprès du locataire si elles correspondent à des services dont il profite directement.

9. Les conflits et recours en copropriété

Les conflits entre copropriétaires ou entre le syndicat et un copropriétaire peuvent être résolus par la médiation, la conciliation ou l’arbitrage, avant d’envisager une action en justice. Les recours possibles dépendent de la nature du litige : contestation d’une décision d’assemblée générale, non-paiement des charges, troubles de voisinage, etc.

Le droit de la copropriété est complexe et nécessite une connaissance approfondie des textes réglementaires et des jurisprudences. Nous espérons que ce guide vous aidera à mieux comprendre les aspects légaux de la copropriété et à faire valoir vos droits en tant que copropriétaire.